Giao dịch bất động sản, đặc biệt là mua bán và cho thuê, chúng ta luôn có câu hỏi như thế này: mua bán nhà đất cần nộp những thuế gì?, cho thuê nhà cần đóng những thuế gì? Và luôn phát sinh nhiều khoản phí khác nhau mà cả người mua lẫn người bán cần nắm rõ. Nắm vững các loại thuế và phí này không chỉ giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ mà còn tối ưu hóa chi phí tài chính của cả hai bên.
Trong bài viết này, Nhà Đất Cần Thơ 247 sẽ cùng tìm hiểu về các loại thuế, phí khi giao dịch bất động sản, các công thức tính thuế suất cơ bản, và điều kiện miễn thuế để đảm bảo quyền lợi cho người sở hữu tài sản. Đồng thời, cho chúng ta sẽ hiểu rõ hơn khi chúng ta mua bán nhà cần phải nộp những thuế gì?, cho thuê nhà cần nộp những thuế gì?
- Xem thêm các kiến thức về bất động sản tại: https://nhadatcantho247.com/kien-thuc/
Các Loại Thuế và Phí Khi Phát Sinh Mua Bán và Cho Thuê Bất Động Sản
1. Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN)
- Đối tượng chịu thuế: Người bán nhà đất là người chịu thuế TNCN khi phát sinh giao dịch mua bán nhà đất.
- Thuế suất: 2% trên giá trị chuyển nhượng.
- Công thức tính: Thuế TNCN = Giá trị chuyển nhượng × 2%. Sau khi tính được số tiền thuế TNCN, thì người bán cần phải nộp số thuế TNCN cho Cơ Quan Thuế (CQT)
- Miễn thuế: Người bán sẽ được miễn thuế TNCN nếu bất động sản đó là tài sản duy nhất, đồng thời đáp ứng các yêu cầu theo quy định về tài sản duy nhất.
2. Lệ Phí Trước Bạ
- Đối tượng chịu phí: Người mua bất động sản sẽ là bên chịu lệ phí trước bạ.
- Mức thuế suất: 0,5% trên giá trị tài sản.
- Công thức tính: Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản × 0,5%
- Miễn lệ phí trước bạ: Các trường hợp như nhận thừa kế, tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ và con cái, hoặc khi tài sản là tài sản duy nhất của người sở hữu có thể được miễn lệ phí này.
3. Thuế Giá Trị Gia Tăng (VAT)
- Đối tượng chịu thuế: Khi cho thuê bất động sản, bên cho thuê sẽ chịu thuế VAT.
- Thuế suất: 10% trên giá trị hợp đồng nhà đất cần cho thuê.
- Công thức tính: Thuế VAT=Giá trị hợp đồng cho thuê × 10%
4. Phí Công Chứng Hợp Đồng
- Đối tượng chịu phí: Thông thường, phí công chứng sẽ do hai bên thỏa thuận. Phí này được tính dựa trên giá trị hợp đồng.
- Công thức tính: Theo quy định của từng địa phương, thường dao động từ 0,1% đến 0,5% giá trị hợp đồng.
5. Phí Thẩm Định Hồ Sơ
- Đối tượng chịu phí: Phí này thường do người mua chịu. Phí thẩm định hồ sơ được áp dụng khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được quy định cụ thể theo từng địa phương.
Bảng 1: Khái quát các loại thuế và phí thường gặp khi giao dịch mua bán bất động sản
| Loại thuế/phí | Thuế suất | Công thức tính | Đối tượng chịu thuế/phí |
| Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) | 2% giá trị chuyển nhượng | Thuế TNCN = Giá trị chuyển nhượng x 2% | Người bán |
| Thuế giá trị gia tăng (GTGT) | 10% trên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản | GTGT = (Giá bán – Giá vốn) x 10% | Người bán (chỉ áp dụng cho doanh nghiệp) |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá trị tài sản | Lệ phí trước bạ = Giá trị tài sản x 0,5% | Người mua |
| Phí công chứng | Tùy theo giá trị tài sản, dao động từ 0,1% – 0,5% | Phí công chứng = Giá trị tài sản x % theo quy định | Người mua hoặc người bán (tùy thỏa thuận) |
| Phí thẩm định hồ sơ | Tùy theo quy định của địa phương, thường từ 500.000 – 5.000.000 VNĐ | Mức phí cụ thể tùy theo giá trị bất động sản | Người mua |
| Phí cấp mới sổ đỏ | Tùy quy định địa phương, dao động từ 100.000 – 1.000.000 VNĐ | Phí cấp sổ = Mức phí cụ thể do địa phương quy định | Người mua hoặc người nhận chuyển nhượng |
Các Loại Thuế Nào Sẽ Được Miễn Khi Giao Dịch Bất Động Sản
1. Miễn Thuế Thu Nhập Cá Nhân
Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:
- Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở giữa các thành viên gia đình (cha mẹ, con cái, vợ chồng, ông bà và cháu) không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
- Chuyển nhượng bất động sản duy nhất: Cá nhân chuyển nhượng bất động sản là tài sản duy nhất của mình cũng được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, cá nhân đó phải đáp ứng điều kiện sở hữu bất động sản trong ít nhất 183 ngày trước khi thực hiện giao dịch.
2. Miễn Lệ Phí Trước Bạ
Miễn lệ phí trước bạ được áp dụng trong các trường hợp sau:
- Nhà, đất nhận thừa kế hoặc tặng cho: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa các thành viên trong gia đình, như vợ chồng, cha mẹ với con cái, ông bà với cháu, và giữa anh chị em ruột.
- Nhà ở cho các đối tượng chính sách: Nhà ở dành cho các đối tượng chính sách, bao gồm người có công với cách mạng, thương binh, liệt sĩ, và người dân tộc thiểu số.
- Nhà đất trong khu vực đặc biệt khó khăn: Một số trường hợp mua nhà đất tại khu vực được Nhà nước hỗ trợ hoặc khuyến khích, đặc biệt là các khu vực khó khăn và vùng sâu, vùng xa.
3. Miễn Phí Công Chứng và Các Phí Khác
- Miễn phí công chứng cho đối tượng chính sách: Trong một số trường hợp, những người thuộc diện chính sách xã hội như người có công với cách mạng hoặc thuộc hộ nghèo có thể được hỗ trợ hoặc miễn phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
- Miễn phí cấp đổi sổ đỏ trong các chương trình hỗ trợ: Khi Nhà nước có chương trình hỗ trợ hoặc miễn giảm cho người dân trong các dự án cải tạo đất, một số trường hợp cấp đổi sổ đỏ sẽ được miễn phí hoàn toàn.
Việc được miễn, giảm thuế và phí phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng đối tượng cũng như quy định tại từng địa phương. Những đối tượng thuộc diện miễn hoặc giảm thuế, phí cần cung cấp đầy đủ hồ sơ và các giấy tờ chứng minh để được xem xét.
Quyền Lợi Miễn Thuế Thu Nhập Cá Nhân
Khi giao dịch bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân là một trong những loại thuế mà cá nhân người bán phải đóng cho CQT. Thế nhưng, nếu như một cá nhân chỉ có duy nhất một tài sản bất động sản ngay tại thời điểm phát sinh giao dịch mua bán thì người bán sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân – đây được xem là một quyền lợi của cá nhân người bán. Nhưng để được hưởng quyền lợi này thì cần phải xem xét nhiều điều kiện cụ thể sau đây:
Theo quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam, việc miễn thuế này áp dụng cho cá nhân chuyển nhượng một tài sản duy nhất trong trường hợp:
- Cá nhân chỉ có duy nhất một bất động sản (nhà ở, quyền sử dụng đất ở hoặc quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất) tại thời điểm chuyển nhượng.
- Tài sản bất động sản đã được sở hữu tối thiểu từ 183 ngày trở lên kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Làm thế nào để chứng minh 1 cá nhân chỉ có duy nhất 1 tài sản đem đi bán, để được miễn thuế thu nhập cá nhân, và gởi hồ sơ đó cho cơ quan nào?
Để chứng minh cá nhân chỉ có một bất động sản duy nhất khi thực hiện giao dịch mua bán, nhằm được miễn thuế thu nhập cá nhân, bạn cần chuẩn bị và nộp các giấy tờ chứng minh sau:
1. Điều kiện để được miễn thuế thu nhập cá nhân:
- Cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất là nhà ở hoặc đất ở, và tài sản này được sử dụng trong thời gian tối thiểu 6 tháng trở lên trước khi thực hiện giao dịch mua bán.
- Cá nhân không có bất kỳ bất động sản nào khác ngoài tài sản này trên phạm vi toàn quốc.
2. Hồ sơ chứng minh tài sản duy nhất bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) của tài sản đang bán.
- Giấy xác nhận cư trú do cơ quan công an địa phương cấp, chứng minh cá nhân đã sinh sống ổn định tại địa chỉ bất động sản trên trong thời gian ít nhất 6 tháng liên tục.
- Tờ khai xác nhận của cơ quan quản lý nhà đất (phòng Tài nguyên và Môi trường) tại nơi cá nhân cư trú thường xuyên và các địa phương khác để chứng minh cá nhân không sở hữu bất động sản nào khác.
3. Nơi nộp hồ sơ miễn thuế:
- Nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi bất động sản tọa lạc để được xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan thuế sẽ xác minh và xét duyệt hồ sơ miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu
- Việc chuẩn bị và nộp đầy đủ giấy tờ chứng minh sẽ giúp cá nhân được hưởng ưu đãi miễn thuế TNCN, giảm thiểu tối đa chi phí tài chính cho giao dịch bất động sản.
Hy vọng bài viết đã giúp bạn có cái nhìn toàn diện về các khoản thuế, phí và hiểu rõ hơn các câu hỏi “bán nhà cần nộp thuế gì? cho thuê nhà cần đóng thuế gì khi giao dịch bất động sản?” Mà rất nhiều khách hàng đã đặt ra cho Nhà Đất Cần Thơ 247 trong thời gian qua.
